Журналы для бухгалтерских услуг в основном это составленные отчеты

Применимость метода капитализации дохода в отечественных условиях


Телефоны фирмы оказывающей бухгалтерские услуги

ДОБАВИТЬ В ЗАКЛАДКИ
НАПИСАТЬ ПИСЬМО
Применимость метода капитализации дохода в отечественных условиях

18 сентября 2011 г.
Применимость метода капитализации дохода в отечественных условиях

Метод капитализации дохода является одной из трех методик, которые применяются, когда необходима оценка недвижимости. Для Запада данная методика является, к тому же, самой распространенной при оценивании объектов недвижимости. В то же время на отечественном рынке применимость данного метода является ограниченной ввиду недостаточной информированности российских экспертов-оценщиков. Данная недостаточность имеет два типа – недостаток объективных достоверных данных о чистой прибыли, которую в данных условиях может приносить конкретный объект, а также практически полное отсутствие данных про общепринятые оценки ставок капитализации, поскольку рынок оценки как таковой пока что отсутствует.


В случае, если оценщик является лицом, представляющим интересы покупателя либо заимодателя. Задача, поставленная перед ним, - оценка недвижимости, которая рассматривается как предмет потенциальной покупки. Если покупка ведется в инвестиционных целях, то соответствующая работа может рассматриваться и как оценка бизнеса. При решении таковой эксперт сталкивается стандартно с проблемой получения достоверных данных, касающихся прибылей и расходов нынешнего владельца здания. В первую очередь, это будут проблемы, связанные с наличием теневой экономики, всевозможных схем от полноценной уплаты налогов. Помимо этого, проблематичным является получение данных. Касающихся текущих расходов по содержанию объекта недвижимости – как услуг жилищно-коммунального хозяйства, так и текущих ремонтных работ. Зачастую это связано даже не с нежеланием продавца дать адекватную информацию, а с отсутствием ведения бухучета и менеджмента по отдельным зданиям. Впрочем, эти проблемы являются устраняемыми, а адекватная оценка бизнеса и недвижимости, на которой базируется таковой, - реальной.

Отсутствие информации о том, какими должны быть ставки капитализации, создает для оценки недвижимости неустранимую преграду. В случае Западной Европы тамошний эксперт назначает ставку капитализации такую, которая складывается из продаж аналогичной недвижимости на региональном рынке. Данные ставки капитализации рассчитываются на дату продажи, исходя из той прибыли, которую каждый месяц или каждый год приносит данный объект, а также от продажной стоимости объекта. На Западе существует даже целая сфера услуг. Лица, занятые в таковой, занимаются тем, что собирают и обнародуют данные подобного типа как по конкретным сделками купли-продажи, так и по репрезентативным выборкам для разных видов коммерческой недвижимости. Информация данного рода приводится и в виде статистики аналитики, благодаря чему оценка бизнеса или недвижимого имущества существенно упрощается. Одним из таковых является широко известное печатное издание Real Estate Capital Markets Report и его приложение Institutional Real Estate Universe (4 выпуска на год). Помимо этого, оценщики Старого света имеют и свои наработки в данной области. Рынок доходной недвижимости, к тому же, здесь является открытым и массовым.

Что же мы имеем в случае российской ситуации? Купля-продажа коммерческой недвижимости в крупных населенных пунктах является отнюдь не из ряда выходящим случаем, но отсутствие прозрачности (в информационном плане) приводит к тому, что оценка недвижимости затрудняется, поскольку сокрытие данных о стоимости продажи и ставках аренды делает результаты оценивания ставок капитализации ненадежными. Непонятным остается, информацию о скольких сделках подобного типа должен иметь на руках эксперт, чтобы быть уверенным в правильности своих действий при принятии решений по оценке недвижимости того или иного типа.
 
Примечательно, что даже в относительно крупных городах и даже крупнейший сегмент рынка недвижимости – жилищный – не дает возможности на сегодняшний день говорить об адекватной оценке ставок капитализации классическими методами. Причина этого заключается в том, что большинство информации относится к различным выборкам. Так, продаются одни квартиры, выставляются на аренду – другие. Только экспертам, работающим в крупных городах, может посчастливиться сделать выборку по квартирам, которые сперва сдавались в аренду, а впоследствии продавались, либо наоборот. Таким образом, когда производится оценка недвижимости, очевидно, что можно использовать отношение среднего дохода от аренды к усредненной стоимости квартиры (оба значения – на 1кв.м.). Отношения будут характеризовать различные выборки, но аналогичный класс квартир.

ВЕРНУТЬСЯ НАЗАД


Рейтинг@Mail.ru
   2009 © Разработано © www.webscs.ru карта сайта